Sprawny home stager powinien szybko zidentyfikować wszystkie czynniki sprawiające, że nabywcy nie dostrzegają w pełni potencjału danej nieruchomości. Rolą home stagera jest zaproponowanie klientowi (czyli właścicielowi lokalu) takich rozwiązań, by w możliwie najkrótszym czasie i przy zastosowaniu jak najniższych nakładów finansowcach usunąć lub zminimalizować działanie tych czynników.
Czynniki obniżające wartość nieruchomości w oczach nabywców:
• nadmiar przedmiotów, zagracenie przestrzeni
Jedna z przyczyn determinujących negatywne postrzeganie lokalu. Kupujący nie są w stanie poprawnie określić wielkości nieruchomości, nie widzą jej potencjału, nie mają przestrzeni, w której mogliby sobie siebie wyobrazić. Poradzenie sobie z tym problem jest stosunkowo proste i nie wymaga żadnych nakładów finansowych.
• nieprawidłowe lub nieumiejętne zastosowanie kolorystyki
Najczęściej spotykanym błędem jest łączenie kolorów, które do siebie nie pasują, stosowanie zbyt intensywnych barw lub stosowanie wzorów czy motywów, które wyglądają nieelegancko lub nieestetycznie. Pamiętajmy, że schemat kolorystyczny tworzą wszystkie elementy wnętrza i muszą być spójne, by było ono atrakcyjne.
• brak czystości, nieporządek
Nic tak nie zniechęca jak lepiące się od brudu blaty kuchenne, brudna łazienka czy brzydki zapach.
• niewłaściwe rozmieszczenie mebli
Poczucie wygody, własne preferencje lub po prostu błędy w urządzaniu sprawiają, że mieszkania często zastawione są zbyt wielkimi meblami, puchatymi i wygodnymi sofami, wielkimi łóżkami, szafami czy ogromnym telewizorem. Zapominamy, że duże meble pomniejszają przestrzeń, a ich niewłaściwe rozmieszczenie wpływa negatywnie na odbiór nieruchomości.
• brak dominującego punktu skupiającego uwagę
W każdym pomieszczeniu powinien być jeden punkt skupiający uwagę oraz kilka mniejszych podporządkowanych tak, by wzrok patrzącego prowadzony był płynnie od jednego do drugiego, co umożliwia spokojne i dokładne obejrzenie wnętrza. Aby punkt skupiający uwagę spełniał swoją rolę musi być atrakcyjny dla wzroku, musi również klarownie definiować funkcję pomieszczenia.
• brak lub nieumiejętne wykorzystanie światła
Światło dzienne jest naszym naturalnym sprzymierzeńcem i należy je wykorzystywać w pierwszej kolejności. Zasłonięte okna powodują, że ograniczamy przestrzeń wewnątrz i odcinamy się od świata zewnętrznego. Należy zadbać również o oświetlenie sztuczne: główne, boczne, okazjonalne oraz robocze. Z którego oświetlenia będziemy korzystać podczas prezentacji zależy od pory roku czy też pory dnia.
• ekstrawagancki gust właścicieli
Jeśli wystrój wnętrza jest stylistycznie spójny istnieje prawdopodobieństwo, że nawet ekstrawagancki lokal znajdzie ‘niszowego’ nabywcę, który całkowicie podda się urokowi danej nieruchomości. Jeżeli lokal jest ekscentrycznie i niespójnie urządzony, należy włożyć sporo wysiłku w neutralizację wnętrza.
• niewłaściwe użycie akcesoriów dekoracyjnych
Zawsze sprawdza się zasada less is more czyli „mniej znaczy więcej” – lepiej wygląda kilka dużych i dobrze dobranych akcesoriów niż masa drobiazgów.
• nieumiejętne wykorzystanie przestrzeni do przechowywania
Potrzeba posiadania miejsca do trzymania rzeczy jest niezwykle istotna. Bardzo często wiele zakamarków, skosów czy wnęk może zostać przeznaczonych na dodatkowe miejsca do przechowywania.
• niewłaściwe użycie ozdób ściennych lub ich brak
Bardzo często widujemy wnętrza, w których obrazy wiszą zupełnie przypadkowo, są za małe lub za duże w stosunku do powierzchni lub wiszą na złej wysokości. Częstym błędem jest także tematyka lub kolorystyka obrazów, a także niepasujące stylem ramy.
• brak spójności stylistycznej pomiędzy architekturą zewnętrzną budynku lub otoczenia a jego wnętrzami
Klient wybierając daną stylistykę zewnętrza oczekuje podobnej wewnątrz budynku. Mieszkanie w stylu prowansalskim wygląda źle w modernistycznym apartamentowcu, tak jak minimalistyczne wnętrze nie pasuje do domu nawiązującego architekturą do dworku polskiego.
• właściciele nieruchomości
Ich obecność nie zawsze jest pożądana, często silnie związani emocjonalnie z nieruchomością nie pozwalają nabywcy czuć się we wnętrzu swobodnie, opowiadają osobiste historie, swoim zachowaniem potrafią zniechęcić klienta do nabycia nieruchomości.
• efekt rozczarowania
Wykonanie jedynie stylizacji do zdjęć i pozostawienie nierozwiązanych problemów w nieruchomości powoduje, że klient którego zainteresowała oferta w internecie, po przybyciu do lokalu przeżywa rozczarowanie. Pamiętajmy, że prawdziwy home staging to nie stylizacja do zdjęć, ale trwałe przygotowanie nieruchomości do najmu lub sprzedaży. Lokal prezentujemy klientowi w takim stanie, w jakim był pokazany na zdjęciach.
• brak życia
Wrażenie nadmiernej sterylności lub braku prawdziwego życia w pomieszczeniu działa zniechęcająco. Pamiętajmy o tym, że oglądając nieruchomość oceniamy ją nie tylko wzrokiem, ale wszystkimi zmysłami.
• niewłaściwa prezentacja oferty
Oferta sprzedaży nie wchodzi w zakres obowiązków pracy home stagera, ale ma niebagatelny wpływ na proces sprzedaży. Dopełnieniem dobrego home stagingu powinna dobra oferta w internecie.